官学商聚首朗润园 聚焦地产新思路----大趋势：2006年中国房地产新春论坛成功举办

   [日期：2006-01-09]

1月8日晚，北京大学中国经济中心万众楼灯火辉煌，春意融融。由北大国际MBA 2005EMBA班委会承办的“大趋势：2006年中国房地产新春论坛”在这里隆重举行。来自建设部、国家统计局、国务院发展研究中心、中国房地产协会、北京市建委、中国银行、北京青年报、鹏润地产等单位的主管官员、专家学者、媒体记者、业界代表等嘉宾在论坛上发言，并与北大国际MBA学员展开互动交流。北大中国经济研究中心副主任，北大国际MBA中方院长胡大源博士担任论坛的主持人。

建设部政策研究中心主任陈淮：
着眼十一五，节能建筑再也不能拖了！

作为房地产领域的著名学者、国家级有突出贡献的专家，建设部政策研究中心主任陈淮指点江山，激扬文字，气势磅礴，口若悬河。他首先高度肯定了我国房地产市场十年多来的巨大成就，认为我国的城镇居民人均居住面积从20年前的不足5平方米发展到现在的26平方米，“是中国历史上的一大奇迹，是值得骄傲的巨大成就，没有哪一个国家能达到这样的水平”。因此，媒体上对房地产市场的“妖魔化”是站不住脚的，事实上，“房地产市场的发展是老百姓的福音，老百姓极大地受益于房地产市场”。
紧接着，陈淮主任话锋一转，又指出我国房地产市场在取得巨大成绩的同时存在的现实问题：居住条件和居住质量不高，房地产配套率低，建筑节能环保性不够，住宅流动性较差，闲置商品房较多，占有住房面积不平衡等等。按照中央出台的十一五规划精神，陈淮主任提出了房地产业当前面临的四点紧迫任务：

1、完善住房保障体系，要有非市场化的资源配置机制——“奥运会比赛跑步第一名能得到丰厚的奖金，第二名也能去拍广告，但是也要保证最后一名不能饿死”。朴素的话语道出了保障社会弱势群体、困难群体住房需求的必要性。
2、协调好城市化进程中新增城市人口住房需求的突出矛盾——“有人说美国人买房子要3年就够了，而中国人却要13年；但他们没看到发达国家的人口在城乡之间的比例早已稳定，而我们国家还有源源不断的农村人口涌进城镇”，所以，新增房地产需求带来了一系列矛盾十分突出。
3、重视和处理好城市化进程中改建、拆建的相关法律、制度问题。我们目前的城镇165亿平方米住宅中，大部分质量不高，“十五”以前的房子2/3要拆掉重建——“60、70年代的房子要备战备荒，寿命只有十年；80年代房子十分紧缺，盖得太过仓促，前三门大街沿线就是代表；90年代是建筑质量大滑坡时期，房子质量普遍不高”。因此，大规模的改建、拆建无法避免，这里面涉及到的法律、制度问题极其重要。
4、解决房地产发展过程中的资源瓶颈制约问题。按照目前每年人均居住面积增长2平方米的速度，到2020年，我国城镇人口将达到8.5亿，无论如何也没有那么多的土地资源来满足——“一户人家住一间屋的时候，只用一盏灯；住上两间屋，要用四盏灯；住上三室两厅，就要有各种电器、中央空调、热水器等等”。资源的制约日益凸显，因此，十一五规划中专门提出要发展“节能节水节材节地和环境友好型建筑”，“单位GDP必须节省20%”，这是相当紧迫而现实的问题，也是我们面临的严峻考验。
互动交流中，陈淮主任妙语迭出，场下掌声不断。他坦承，2006年是不确定的一年，利率升降不确定，汇率变化不确定，通胀还是通缩不确定，收入增长速度不确定，股票市场收益如何不确定，因此要做出准确的预测十分困难。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松：
房地产投资对扩大内需很重要

少壮派金融专家巴曙松谈吐轻松，风趣幽默，机智敏锐。他首先从2006年中国宏观经济面临的挑战——严重依赖外部需求谈起，指出由于我国贸易顺差不断增加，人民币7月份2%的升值效果并不明显，我国2005年近1000亿美元的外贸顺差将会给人民币带来了新的升值压力，而且预计2006年的外贸顺差还会扩大。在这种情况下，要缓解货币升值压力，促进国际收支平衡，关键是靠扩大内需。作为扩大内需的两种手段，消费和投资都必须重视。由于消费是一种“分散的决策”，很难通过短期的操作实现目的，所以还是要保持一定比例的投资增长。在这里面，作为固定资产投资很大一部分的房地产投资就是重要的手段。从这个意义上讲，城市化是保持经济增长的重要因素，因为由城市化带动的基础设施、房地产的投资对经济的拉动效果十分明显。
巴曙松还提出，现在不是“一铺养三代”的时代了，而是变成了“三代养一铺”，他认为从目前来说，房地产市场的投资还是最看好的投资。

中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌：
房改政策的出发点就是要让老百姓掏钱买房，这个方向没有问题

作为国家房改方案的主要起草人之一，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌操着吴侬软语，从容不迫地谈起中国房地产行业、市场和价格这三个最敏感的问题。他首先指出，2005年的中国房地产行业在批评、反思中度过，经受考验而茁壮成长，包括行业、媒体、老百姓都应该理智、冷静地看待这一市场。他反对把房地产行业比做“新三座大山”之一，正相反，他认为“住房制度改革是中国最成功的改革之一”。
针对房地产行业暴利的说法，顾云昌秘书长指出房地产本身是高风险、高利润的行业，其性质决定了行业的特点。房地产市场不平衡是绝对的，平衡是相对的——“市场经济就是扭秧歌经济，索啦索啦哆啦哆啦（少了少了多了多了），房子多了就少盖一些，少了就多盖一些，这是一个规律，本质上还是供求关系在影响”。所以说从整体上看，房价不是炒起来的，主要是受供求关系的制约。从1998年到2003年，居民年收入增长率是7%-8%，而同期的住房价格年均递增3%-4%，远低于收入增长率。2004年房价上升幅度达到14%，主要是由于土地调控，政策收紧造成的，2005年又回归正常。国八条就是在调控需求，挤出里面的炒楼需求，控制拆迁需求，保证真正的居住需求。
针对土地政策“招拍挂”对抬高地价、拉升房价的负面影响，顾云昌秘书长强调应该“从政策上把土地升值带来的好处让购房者分享”。同时，抑制房价上涨过快不等于打压房价，由少数媒体提出的“房地产业成本测算”一说并不合适。

国家统计局投资司副司长贾海：
要注意处理好四大关系

贾海副司长是国家统计局负责房地产投资统计工作的专业人士，他着重介绍了国家统计局在房地产领域的两大重要指数——国房景气指数和国房预警指数，并指出了与业界使用较多的“全国70个重点城市房地产价格指数”的区别。他提出，2006年要注意处理好四大关系：房产开发投资与资金来源的关系，土地开发面积和土地购置面积的关系，现房销售面积和期房面积的关系，商品房空置面积与销售价格的关系。
针对目前商品房空置面积上升，同时房价也在上升的反常情况，贾副司长分析有如下几个原因：买房者持币待购的观望心态，房价结构变动的影响和经济普查的因素。同时，房地产自身结构也存在问题，从使用结构和地区结构两方面来看，统计指标也需要细化。
在论坛下半场，中国银行公司业务部总监林景臻，北京市建委副主任苗乐如，北京青年报《理财时代》周刊主编、北大国际MBA校友牛金荣，鹏润地产总经理童渊相继发言，他们分别从商业银行为房地产开发提供融资服务、北京房地产市场目前面临的形势和主要任务、畅通民间资本进入房地产市场的渠道、房地产公司经营运作经验等方面阐述了自己的观点。主题发言中亮点纷呈，精彩片段不胜枚举。临近10点钟，论坛才在主持人胡大源博士的“逼迫”下宣布结束，场下学员纷纷走上台去与嘉宾交流，气氛十分热烈。