赵波助理教授

人民日报-海外网财经3月10日电  2016年多地房价出现上涨，热点城市开启调控。房价问题牵动无数老百姓的神经。2016年底，中央经济工作会上提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府积极调控楼市。

2017年是全面深化改革向纵深推进的关键一年，是实施“十三五”规划的重要一年。2017年全国两会召开，老百姓最关心楼市的问题有哪些进展？房产税何时出台，能否抑制房价增长？中国房地产泡沫何时破灭？未来房价趋势如何？两会期间，海外网财经对话北京大学国家发展研究院助理教授赵波，深度探讨2017中国楼市走势。

赵波认为，国民储蓄率高而投资率相对较低是形成泡沫性资产的根本原因，应降低中国储蓄率，鼓励居民消费和企业投资，让居民拥有更多的投资机会才能挤掉泡沫。对于房产税征收有望抑制房价上涨，赵波持保守态度，0.6这样小比例的房产税能够影响是有限的。

影响有限  房产税落实需看经济回暖情况

2011年，上海、重庆开始房产税试点改革，上海针对新房征收0.6%的房产税，而重庆对于高端楼盘的存量进行征收0.5%-1.2%的房产税。但从试点结果来看，房产税征收对两地房价的抑制效果很小。

赵波认为，从13年以来一线城市房价的年均增长率为15%左右，二线城市年均增长率为6%左右。0.6%的房产税相对于房价的增长是非常小的一部分，即使是对于所有存量征收，0.6%的房产税能够影响有限。对于房产税征收有望抑制房价上涨赵波持保守态度。但房产税增加了持有房地产的成本，有助于减少房屋空置率，会在一定程度上增加租房的供给。

国外房产税征收目的主要是增加政府用于完善当地的公共基础设施的经费，而不是为了调节房价。比如美国各个州的房地产税，是用于社区改善道路、教育资源、以及其它公共基础设施。中国房产税落实后可一定程度借鉴国外经验，做到取之于民、用之于民。

而中国的房产税今年会否出台？何时会真正落实？赵波认为，房产税出台可能是不可避免的，但出台时机取决于宏观经济情况。因为出台房产税是一项紧缩性的财政政策，尤其是要对所有住房存量征收的时候，其税额是巨大的。不适合在经济下行期时实行。2017年市场对增长普遍预期要略高于去年，今年实施的可能性不大。“要看明年、后年之后中国经济回暖情况。如果经济增速能够保持在6.7%以上的话，出台是有可能的。”

抑制而非捅破 多渠道抑制房产泡沫

中央经济工作会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。赵波表示，相对于上一届政府提出“必须降房价”，此次中央更多强调的是“不能大起大落”，房价大落会导致银行的不良率迅速攀升和金融体系的风险大幅增加，最终受损的还是纳税人。

“经济要去泡沫不是把泡沫扎破，而是要经济发展的更快更好一点，通过发展去泡沫比直接捅破更好。”

抑制房地产泡沫赵波认为有以下三点：第一、要增加土地供给弹性，对于房价快速上升的一线城市和部分二线城市一定要加大土地供应。第二、国家要加大财政投入，建立低成本住房或者租房，提供给真正的低收入人群，不允许上市交易或者限价交易；第三、通过税收减少居民收入差距，增加转移支付，将房价增长控制在居民可支配收入增长幅度以内。第四、

完善金融市场，加大对中小企业的金融支持，丰富机构和居民的投资产品，将国民储蓄真正转为实体经济投资而非简单的投资将住房作为一种价值储藏的手段。

赵波认为，国民储蓄率高而投资率相对较低是形成泡沫性资产的根本原因。在目前中国对资本项目进行严格管制的条件下，多余的流动性不断往返于股市和房市。“降低中国储蓄率，鼓励居民消费和企业投资，让居民拥有更多的投资机会才能挤掉泡沫。”

回归居住本质 政府应补功课加大保障房建设

1994年7月发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，与《决定》密切相关的安居工程酝酿于1993年,其主导思想是配合住房制度改革,建立具有社会保障性质的经济适用住房供应体系。

房改刚刚开始时，保障性用房的数量是充足。但随之而来的房地产市场开始了“高歌猛进”，中间房地产扩张很快，城市化率大幅度上升，保障性用房的配套慢慢跟不上居民住房需求。“目前来看，相对于每年大量销售的商品房，中国保障性住房的数量比率远没有达到居民需求量，政府应好好补一下过去的功课。”赵波说到。

“增加保障性住房的投入是现在就能解决和推进的。政府在居民保障住房中扮演的是底层兜底角色，要对城市住房困难人群做好保障工作。”

赵波表示，中国保障性用房建设可借鉴新加坡、香港等城市的成功经验。虽然房价很高，但很多是由政府提供的住房兜底。高房价指的是商品房的价格。政府甚至可以负责提供租房；另外很多房地产企业现在拿地需要有自持的比例，用于提供租房资源，将来也会提供给新城镇人口。

在保障性用房分配时，中央应紧密结合相关指标，比如按照家庭收入和个人收入等来判定。同时也应预留人才房，鼓励优秀人才留在北京等一线城市。“政府应该把有限的资源分配到最需要的人手中，期间不能出现权利滥用，更不能让不应该拿到的人拿到住房方面的补贴。”赵波表示道。

以下为采访实录：

影响有限 房产税落实需看经济回暖情况

海外网财经：2015年底中央经济工作会议提出了化解房地产库存的任务，全国楼市整体去库存取得了一定效果。今年楼市去库存，力度多大？

赵波：从2016年落实的情况来看，一二线城市的土地，尤其是一线城市的土地成交面积反而下降的比三四线快，整体来讲三四线的土地成交面积也有下降，也就是地方政府在减少土地供给，但是减少的力度没有那么大，尤其是一线城市。

我认为2017年开始新成交的土地面积会进一步的减少，因为房地产的价格包括的地价和建筑物的成本，全国没有多大差异。主要是地价这块。减少了土地供给，地价随之上升，需求会推动价格上涨。如果去库存真正有效推进，三四线城市未来价格会略有回调。

海外网财经：国务院近日出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确提到“支持各地区在房地产税等方面探索创新”。曾经被认为是降低房价“利器”的“房地产税”再次引发人们广泛的关注与热议。房地产税究竟能不能够抑制房价上涨呢？今年会正式实施吗？

赵波：2011年，上海、重庆开始房产税试点改革，上海针对新房征收0.6%的房产税，而重庆对于高端楼盘的存量进行征收0.5%-1.2%的房产税。但从试点结果来看，房产税征收对两地房价的抑制效果很小。

从13年以来一线城市房价的年均增长率为15%左右，二线城市年均增长率为6%左右。0.6%的房产税相对于房价的增长是非常小的一部分，即使是对于所有存量征收，0.6%的房产税能够影响有限。对于房产税征收有望抑制房价上涨赵波持保守态度。但房产税增加了持有房地产的成本，有助于减少房屋空置率，会在一定程度上增加租房的供给。

国外房产税征收目的主要是增加政府用于完善当地的公共基础设施的经费，而不是为了调节房价。比如美国各个州的房地产税，是用于社区改善道路、教育资源、以及其它公共基础设施。中国房产税落实后可一定程度借鉴国外经验，做到取之于民、用之于民。 

海外网财经：那房产税会最终落实吗？今年有无可能？

赵波：房产税出台可能是不可避免的，但出台时机取决于宏观经济情况。因为出台房产税是一项紧缩性的财政政策，尤其是要对所有住房存量征收的时候，其税额是巨大的。不适合在经济下行期时实行。2017年市场对增长普遍预期要略高于去年，今年实施的可能性不大。要看明年、后年之后中国经济回暖情况。如果经济增速能够保持在6.7%以上的话，出台是有可能的。

抑制而非捅破 多渠道抑制房产泡沫

海外网财经：央行近日在官方网站发布2016年四季度货币政策执行报告。报告里，16次提到了“泡沫”，两次提到了“房地产泡沫”，可见央行开始对房地产泡沫进行重点关注，如何才能去房产泡沫？

赵波：之所以有泡沫，因为相对于实体经济来说它过大了，所以房价相对于收入增长过高了。经济要起泡沫不是把泡沫扎破，而是要经济发展的更好一点，通过发展去泡沫比直接捅破更好。

相对于上一届政府提出“必须降房价”，此次中央更多强调的是“不能大起大落”，房价大落会导致银行的不良率迅速攀升和金融体系的风险大幅增加，最终受损的还是纳税人。

抑制房地产泡沫我认为有以下几点：第一、要增加土地供给弹性，对于房价快速上升的一线城市和部分二线城市一定要加大土地供应；

第二、国家要加大财政投入，建立低成本住房或者租房，提供给真正的低收入人群，不允许上市交易或者限价交易；

第三、通过税收减少居民收入差距，增加转移支付，将房价增长控制在居民可支配收入增长幅度以内；

第四、完善金融市场，加大对中小企业的金融支持，丰富机构和居民的投资产品，将国民储蓄真正转为实体经济投资而非简单的投资将住房作为一种价值储藏的手段。

国民储蓄率高而投资率相对较低是形成泡沫性资产的根本原因。在目前中国对资本项目进行严格管制的条件下，多余的流动性不断往返于股市和房市。降低中国储蓄率，鼓励居民消费和企业投资，让居民拥有更多的投资机会才能挤掉泡沫。

海外网财经：中国高房价引发的风险和危机有哪些？以上风险是否可控？

赵波：首先来说没有任何资产是没有风险的，房价也是不例外，没有只涨不跌的产品。从美国的金融危机大家可以看的很清楚，当时只是20个大中城市的房价跌了30%、40%就把美国经济整个搞跨了。原因在于金融系统是一个整体，不光包含了房地产市场，房地产市场和银行、贷款、资产都是联系在一起的，所以房价出了问题不只是房地产的问题，更多是金融体系的问题。

目前房地产企业的资产负债率已经达到了70%多。它对于房地产业来说风险肯定很大；对于整个金融体系来说，不管是房地产开发贷款还是表外资产、银行房地产信托进入了房地产领域，这部分都会导致比较高的杠杆率，一旦有一点轻微的资产价值变化就会影响到整个银行资产负债表。

目前来看国家已经意识到高房价引发的风险，加强了监管。尤其从今年开始，不只是对于房地产的直接融资，房地产的企业发债，房地产企业贷款，还有间接的融资，比如说股票的发行都加强了监管。因为过去老百姓不喜欢借钱，而现在老百姓借钱买房，其负债率稿主要还是因为房价的上涨。按照社科院的统计，整个居民的资产负债率在30%左右，相对来说居民的风险是可控的。

回归居住本质 政府应补功课加大保障房建设

海外网财经：1994年7月发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，与《决定》密切相关的安居工程酝酿于1993年,其主导思想是配合住房制度改革,建立具有社会保障性质的经济适用住房供应体系。房改至今，保障性住房方面有哪些问题，应该怎样完善？

赵波：房改刚刚开始时，保障性用房的数量是充足。但随之而来的房地产市场开始了“高歌猛进”，中间房地产扩张很快，城市化率大幅度上升，保障性用房的配套慢慢跟不上居民住房需求。

目前来看，相对于每年大量销售的商品房，中国保障性住房的数量比率远没有达到居民需求量，政府应好好补一下过去的功课。

增加保障性住房的投入是现在就能解决和推进的。政府在居民保障住房中扮演的是底层兜底角色，要对城市住房困难人群做好保障工作。

中国保障性用房建设可借鉴新加坡、香港等城市的成功经验。虽然房价很高，但很多是由政府提供的住房兜底。高房价指的是商品房的价格。政府甚至可以负责提供租房；另外很多房地产企业现在拿地需要有自持的比例，用于提供租房资源，将来也会提供给新城镇人口。

在保障性用房分配时，中央应紧密结合相关指标，比如按照家庭收入和个人收入等来判定。同时也应预留人才房，鼓励优秀人才留在北京等一线城市。“政府应该把有限的资源分配到最需要的人手中，期间不能出现权利滥用，更不能让不应该拿到的人拿到住房方面的补贴。

本文来源：人民日报-海外网